• 項目位于上海市外灘中央商務區核心地段，2012年投入運行。

• 為一棟 21 層的高層辦公樓，地上總建筑面積為30 579.2 m²。

• 目前已完成一期改造內容，一期改造于2020年初開始，2021年底結束。

• 項目已獲得 GB/T 51141—2015《既有建筑綠色改造評價標準》中的二星級運行標識、上海市既有建筑綠色更新改造評定金獎、LEED O+M 鉑金級認證。

  
  

針對改造項目的特點、上海地區的地理及氣候特點，結合目前投資建設的整體經濟水平進行了有益的探索，從建筑、結構、給排水、暖通、電氣、施工、運營等各方面出發，分析項目現狀，提出可實施、有針對性、高性價比、強體驗感的改造措施以提升建筑的綠色性能。

通過現狀分析，本項目在結構、機電方面的硬件設備基礎較好。在改造前，通過節能診斷和能源審計，本項目存在的問題主要包括以下兩方面。

• 施工質量存在缺陷，如：空調水管內部銹蝕嚴重，導致漏水；BA 樓宇自控系統基本只監不控，數據斷線率高，無法實現優化節能舒適性運行的同時，還大大增加了人力成本。

• 運行維護缺少依據，如：沒有完善的設備操作手冊，加上之前系統沒有做過調適，設施設備缺少系統的維護保養，整個系統處于不節能運行模式。

硬件、軟件、管理方面的具體問題如下。

• 硬件方面：新風機過濾網臟堵，影響新風風量；新風機新風閥為手動風閥，無法實現變風量運行；新風機電動水閥無法正常開關，無法實現變流量運行；全熱交換機缺少常規保養，無法正常開啟；樓層水管銹蝕嚴重，經常漏水，存在安全隱患；風機盤管無檢修口，無法進行過濾器清洗等常規保養；末端風機盤管側送風，吊頂回風，各風機盤管供能區域回風與室外走道聯通，室內氣流組織不暢，影響室內舒適度等；大堂無燈光場景控制等。

• 軟件方面：冷凍機、鍋爐及冷水、熱水系統 BA 只監不控；現場溫度、壓力等傳感器數據，BA 無顯示；歷史數據記錄缺失，無法故障和報警追溯等。

• 管理方面：空調過濾清洗更換等常規設施保養有所遺漏；處于大流量小溫差的低效運行狀態；冷凍機等大機運營抄表記錄，缺乏專業指導，數據準確性影響系統分析和后期改進；物業管理團隊在空調系統運營的安全性、節能性和舒適性方面存在較大的提升空間等。

綜上，本項目制定了以調適優化為主、機電系統改造提升為輔的改造方案，以下將對改造的主要內容和改造效果進行介紹。

冷熱源調適工作

項目冷源為冷水機組，熱源為鍋爐。冷源部分工作包括：冷機群控優化高效控制，如冷機出水溫度自動優化、冷機自動加減控制等；冷凍水泵和冷卻水泵的頻率自動調優控制；冷卻塔開啟臺數自動調優控制；冷機的運行參數、電機狀態 / 故障、主管供回水溫度 / 壓力和室外溫濕度的實時監測等。熱源部分工作包括：板換二次側采暖泵的頻率自動調優控制，供回水溫度、流量、壓力的實時監測等。末端部分工作包括：新風機組性能及控制算法優化，風機盤管聯動控制，照明系統聯動控制，樓層電動蝶閥聯動控制等。

調適過程中按照國際水力平衡標準，對水力系統進行全面水力平衡調適，同時更換了冷凍機房和鍋爐房控制模塊，冷源控制系統控制邏輯包括定時開關機、開機選機、溫度設定、水泵調頻與臺數控制、冷機和冷卻塔加減載、過渡季間歇運行等。

調適后，冷源系統主要分為過渡季模式與夏季模式，開機前系統根據焓值自動選擇開啟冷機和水泵臺數，冷凍泵頻率控制在保障供回水壓差基礎上根據供回水溫差自動調頻。其中，冷卻側采用自學習尋優控制方式，根據系統最佳效率點自動優化冷卻泵和冷卻塔的運行調節。熱源控制系統可實現二次側采暖泵調頻優化控制，二次側采暖泵開啟臺數通過自學習自動增減，供回水管實時監測管道運行參數等。

BA 系統修復工作

項目在調適工作時，同步開展 BA 系統修復工作，對樓宇設備的控制系統進行修復，對其控制策略進行優化，修復工作主要包括多功能電表數據采集，集水井、送排風系統監控，給水系統及水箱液位監控，CO 濃度監視，地上空調機和新風機的監控，標準層照明、風機盤管的監控，屋頂排風機及水箱液位的監控等。

經過修復，BA 系統解決了運行中出現的主要問題，主要包括：自控系統多品牌混搭，系統穩定性差；自控系統操作不便，無法達到大樓空調運營的基本需求；自控系統只能進行簡單定時開關機，無法根據末端負荷變化進行流量自動調節；自控系統缺少冷熱量、機組運行效率等量化數據，無法判斷系統運行狀態；原有空調系統新風量不足等。

通過以上精細化技術調節及修復手段，冷熱源和末端系統可實現設備自動、穩定運行，可通過場景和模式控制對其樓宇設備進行控制，系統具有報警功能、歷史記錄查詢、歷史回放功能，并可通過現場本地和遠程自控 2 種方式進行控制，減少大量人工，同時也提高自控系統的穩定性和便捷性。經測算，通過調適優化，全年暖通系統節能量約為15 萬 kW·h，暖通系統單項節能率為 24.1%。